Avui, dia 1 de març de 2024 ha entrat en vigor el Decret 209/2023 que aprova el Codi d’accessibilitat de Catalunya i que afecta de forma important les comunitats de propietaris.
Tal com ens ha informat ell serveis jurídics del Col·legi d’Administradors de Finques de Girona, el nou Codi té com una de les seves finalitat més importants la de garantir l’accessibilitat dels edificis per tal de millorar la qualitat de vida de les persones amb discapacitat.
Destaquem el següent pel que fa a les noves obligacions de les comunitats de propietaris dels edificis en regim de propietat horitzontal.
Actuació diligent de les comunitats de propietaris per a l’adequació de l’accessibilitat dels edificis.
- Resposta adequada i diligent: Les comunitats han de respondre de manera adequada i en un termini raonable a les sol·licituds d’adequació d’accessibilitat que rebin. Es considera que s’actua de forma diligent quan el termini transcorregut des de la sol·licitud de la persona interessada perquè s’adeqüin les condicions d’accessibilitat de l’edifici fins a l’adopció dels acords corresponents és inferior a 4 mesos si les
actuacions són obres menors i inferiors a 6 mesos si son obres majors. - Les sol·licituds d’adequació poden ser dirigides al president de la comunitat, l’administrador o la
junta de propietaris. - Les despeses per adequacions raonables obligatòries són a càrrec de la comunitat.
- Despeses per adequacions NO obligatòries: Les persones propietàries o titulars d’un dret real possessori (usdefruit, dret d’habitació, …) poden realitzar adequacions en elements comuns d’acord a les seves necessitat d’accessibilitat no exigibles a la comunitat de propietaris, assumint els costos, tret que la comunitat decideixi assumir-los.
Implementació de mesures per a la millora de l’accessibilitat dels edificis existents. Les comunitats de propietaris han d’executar les obres necessàries per millorar l’accessibilitat, ja
sigui sense ajuts econòmics o amb dependència d’ajuts.
- Execució sense ajuts. Si el cost de la intervenció és assequible sense ajuts, les obres s’han d’executar dins el termini d’un any si són obres menors, o de dos anys si són obres majors, a comptar de la data de l’acord de la comunitat de propietaris o, si s’escau, de la data de notificació de la resolució administrativa o judicial. La tramitació o la denegació d’ajuts no és un motiu vàlid per a retardar les obres.
- Execució amb ajuts: Si l’execució depèn de l’obtenció d’ajuts, el termini s’interromp des de la sol·licitud fins a la resolució d’aquests ajuts, sempre que no hi hagi negligència per part de la comunitat.
- Edificis amb patologies estructurals detectades per la ITE: Per a edificis amb problemes estructurals greus, els terminis poden ampliar-se per tal que les derrames extraordinàries anuals, incloent les d’accessibilitat, no suposin una càrrega excessiva.
- Situacions de baixos ingressos: Si un propietari amb ingressos baixos sol·licita una ampliació del termini, aquest es pot ajustar segons una fórmula que relaciona els ingressos familiars amb el termini màxim, sense superar els 10 anys.
- Múltiples propietaris amb baixos ingressos: En casos on hi hagi múltiples propietaris amb sol·licituds d’ampliació, es considerarà el termini corresponent als ingressos familiars més baixos.
- Finançament per reduir càrregues mensuals: Les comunitats poden optar per finançar les obres per reduir l’impacte mensual i accelerar l’execució, respectant els terminis màxims si es dona el cas d’ampliació.
- Excepcions en concessió de subvencions: No s’aplica l’ampliació de terminis quan la intervenció està inclosa en una convocatòria de subvencions amb ajuts addicionals de cohesió social.
Gestió de les sol·licituds d’adaptació en habitatges i locals de lloguer
- Habitatges de lloguer dintre la comunitat: Les persones que resideixen en un habitatge de lloguer poden demanar a la propietat la realització d’obres per millorar l’accessibilitat, i la propietat ha de traslladar aquesta petició a la Junta de la Comunitat sense demores injustificades, sempre que les obres sol·licitades siguin proporcionades i susceptibles de ser considerades ajustos raonables.
En tot cas es considerarà desproporcionat exigir a una comunitat realitzar obres majors si
l’arrendatari amb necessitats d’accessibilitat té un contracte amb menys de 15 anys restants, i obres
menors si són menys de 5 anys. - Dret i responsabilitat dels propietaris i llogaters per a l’accessibilitat en locals sense accés directe des de la via pública: Els propietaris o llogaters de locals sense accés directe des de la via pública poden realitzar obres per adequar l’accés a les normatives d’accessibilitat, sempre que no perjudiquin altres propietaris. El cost d’aquestes actuacions, en cas que no derivin d’un acord de la junta de propietaris, correspon a les persones que les promouen.
Procediment d’autorització administrativa per a la supressió de barreres arquitectòniques en Comunitats de Propietaris.
- Si una comunitat de propietaris, o el propietari únic, no acorda la supressió de barreres sol·licitada i també nega la petició per suprimir barreres per iniciativa del sol·licitant, aquest pot sol·licitar autorització administrativa a la Generalitat. Per a l’atorgament o denegació d’autoritzacions administratives per obres d’accessibilitat, s’ha de valorar la proporcionalitat entre les obres i la seva justificació.
- Els promotors de les obres han d’assumir el seu cost, amb l’opció de reclamar-los judicialment a la comunitat.
- Afectacions: aquesta autorització no substitueix les llicències d’obres necessàries ni permet accedir a espais privats sense consentiment. En cas que les obres afectin l’accés als habitatges, s’ha de buscar la mínima afectació, amb la intervenció administrativa si cal.
Regulació d’ús restringit d’aparells elevadors (ascensors) en les comunitats
S’estableix que en edificis on s’instal·li un elevador finançat per uns quants propietaris de la
comunitat, els contribuents poden limitar l’ús mitjançant un sistema de control d’accés, mitjançant
clau, codi o qualsevol altre recurs, que restringeixi l’ús de l’aparell a la resta de la comunitat. Si un
propietari no contribuent vol usar l’elevador, pot fer-ho pagant la seva part.
No obstant això, si es requereix per llei fer accessibles les zones comunes, la comunitat ha d’assumir
els costos de l’elevador, reemborsar als contribuents inicials, i permetre l’ús sense restriccions.
Procediment per a l’expropiació en propietats horitzontals
La comunitat de propietaris podrà exigir la constitució de servituds permanents en certes circumstàncies, com per la instal·lació d’ascensors o itineraris accessibles. En cas que un propietari s’oposi a l’execució d’obres el procés d’expropiació es pot iniciar.
Edificis de nova construcció
- Reserva d’espai: En els edificis de nova construcció amb una alçària igual o inferior a planta baixa més dues plantes superiors i que no contenen cap habitatge accessible s’admet, en determinats supòsits, substituir l’ascensor per una previsió d’espai que, en el futur, en permeti la instal·lació d’una plataforma,
vertical o inclinada. - Fons de reserva ascensor. Quan s’efectua una reserva d’espai, la comunitat ha de constituir i
mantenir un fons de reserva que permeti costejar les obres d’instal·lació de l’ascensor o la
plataforma elevadora corresponent en el moment en què una persona titular d’un habitatge ho
sol·liciti i acrediti les necessitats d’accessibilitat de persones que resideixin a l’habitatge.
