Hi ha pocs termes jurídics tan alegrement utilitzats com aquests dos, no en va solen incorporar-se com a clàusules “quasi-estàndard” a milers de contractes de compravenda sense adonar-se, moltes vegades, de les conseqüències legals i econòmiques que, per als signants, pot donar lloc la inclusió d’un terme o un altre.

Diferència entre “arres” i “paga i senyal”:

• Arres o reserva:  La signatura d’un contracte d’aquest tipus no perfecciona la compravenda. Ni el titular del bé ha venut res ni l’interessat en la compra ha comprat res encara. Mitjançant les arres aquest últim es reserva el dret a poder formalitzar el contracte de compravenda durant el termini i en les condicions fixades, sense interferències de tercers. Per això, l’única penalitat per incompliment és la pèrdua de les arres lliurades o la devolució del doble de les rebudes, segons quina sigui la part que incompleixi.
• Paga i senyal o compravenda: Des del moment en què se subscriu el contracte la compravenda queda perfeccionada, només que en aquest acte únicament es lliura una part del preu. Però des d’aquest mateix moment el comprador (que ja ho és) podrà exigir que se li lliuri el bé en qüestió i el venedor (que ja no és titular del bé) que se li lliuri la totalitat del preu en les condicions pactades.

Que diu la llei ?: La llei no fa sinó crear confusió sobre aquest tema perquè existeixen tres figures jurídiques molt similars i només una d’elles està expressament recollida per l’ordenament jurídic:

• Arres confirmatòries equivalents a una “paga i senyal”:
  • Com el seu nom indica, són una bestreta a compte del preu final de la compravenda.
  • Si no s’especifica res en el contracte, es presumirà que les arres són confirmatòries.
  • En cas d’incompliment d’obligacions, s’estarà al règim general sobre el compliment de les obligacions previstes en l’article 1.124 del codi civil (exigir el compliment forçós o bé resoldre el contracte, amb la possibilitat de reclamar també danys i perjudicis, si n’hi hagués).
• Arres penals:
  • La finalitat d’aquesta classe d’arres és simplement assegurar el compliment del contracte de compravenda. La seva contravenció normalment dóna lloc a una indemnització de danys i perjudicis en favor de la part complidora.
  • Si no es produeix cap incompliment per cap de les parts, la quantitat lliurada com a arres es considera com un pagament parcial anticipat.
• Arres penitencials:
  • Aquest tipus d’arres són les úniques regulades expressament en el nostre Ordenament Jurídic (art. 1545 del codi civil).
  • En cas d’incompliment, la llei disposa que qui les lliura (l’interessat a comprar) les perdrà sense que es pugui exigir addicionalment indemnització per danys i perjudicis. I si el que incompleix és qui les rep (el titular del bé) haurà de retornar-les duplicades.
  • Només en el cas que finalment es formalitzi la compravenda i així s’hagi determinat expressament, les arres es podran entendre lliurades a compte del preu final.
  • Només es consideren les arres com a penitencials si s’indica expressament en el contracte.

Interpretació del contractes:

• La voluntat de les parts: Els contractes son el que son i no el que les parts diuen que son. Per tant, No importa tant el que digui el contracte pel que fa a si les arres son d’un tipus o d’un altra, com que es desprengui del propi contracte quina es el que les parts han volgut acordar en la realitat.
• Si les arres son penitencials ha de constar expressament en el contracte: Si la voluntat dels contractants és fixar unes arres penitencials, haurà de constar de forma expressa que la quantitat de diners que es lliura ho són precisament en aquest concepte. Per això és transcendental tenir en compte la distinció entre totes dues figures i assessorar-se abans de signar si apareix cap mena de dubte.

Som advocats. Consulteu-nos sense compromís trucant al 972 426 004, o per correu electrònic adreçat a juridic@rm-assessors.cat.