El passat dia 22 de Febrer  del 2017 es va publicar el llibre sisè del Codi Civil de Catalunya relatiu a les obligacions i contractes i que va entrar en vigor amb caràcter general el passat dia 1 de Gener de 2018.

Per la llunyania d’aquella data, creiem convenient destacar alguns aspectes de la nova regulació pel que fa als contractes de compravenda d’immobles.

Nova regulació de les arres: Es habitual que en els contractes de compravenda hi consti una clàusula orientada a garantir el compliment del contracte, anomenada arres. Las arres poden ser confirmatòries, penals o penitencials. Aquestes darreres, les penitencials, permeten que la part compradora es pugui desdir del contracte perdent les arres donades (es a dir, perdent la quantitat lliurada a compte del preu en concepte d’arres) i que també se’n pugui desdir la part venedora retornat a la compradora la quantitat rebuda en concepte d’arres més un import igual en concepte penalització per l’incompliment. Ara s’ha introduït la següent novetat en la regulació de les arres.

• Si es desitja que el desistiment del venedor comporti el pagament del doble del preu lliurat haurà de pactar-se de forma expressa. En cas contrari tota quantitat lliurada com a arres es considerarà a compte del preu. Les arres penitencials hauran de ser pactades de forma expressa.

Deure d’informació: La nova regulació també persegueix un equilibri més gran entre les parts. A aquest efecte s’ha introduït les següents novetats en relació al contracte de compravenda:

• El venedor, abans de la conclusió del contracte, haurà de facilitar al comprador la informació rellevant sobre les característiques del bé tenint en compte els coneixements de les parts, les exigències que resultin de la bona fe i l’honradesa dels tractes.
• El comprador, per la seva banda, sols podrà exigir la reducció de preu en la compravenda per manca de conformitat en superfície o mesura entre el pactat en el contracte i la realitat, quan  la diferència sigui superior al 10%. Una diferència, doncs, de menys del 10% quan el preu sigui fixat sobre la base de la superfície de l’immoble, no donarà lloc a una modificació proporcional d’aquest.

Desistiment del contracte per manca de finançament: Un punt absolutament nou es refereix a la previsió de finançament per tercer quan el finançament és necessari per a formalitzar la compravenda d’un immoble. En aquests cas s’ha introduït la següent modificació:

• El comprador, excepte pacte en contrari, podrà desistir del contracte si justifica degudament la negativa de l’entitat bancària a concedir el finançament. En aquest cas el venedor haurà de retornar l’import del preu que hagués estat lliurat.

Resolució del contracte si el comprador no paga la part de preu que en el seu cas s’hagués ajornat: En els contractes de compravenda amb pagament del preu ajornat, s’ha introduït les següents novetats:

• Quan en el contracte de compravenda es pacti condició resolutòria pel cas que el comprador no pagui la part del preu ajornada, el comprador podrà resoldre el contracte i recuperar l’immoble, però de forma prèvia haurà de requerir al comprador mitjançant Acta Notarial, qui tindrà un termini de 20 dies per efectuar el pagament, transcorreguts els quals el contracte quedarà resolt.
• Perquè la resolució sigui efectiva la part impagada del preu ajornat inclosos els interessos, ha de superar el 15% del preu íntegre més els interessos.
• Es pot establir que el venedor retingui les quantitats pagades pel comprador amb un màxim de la meitat de la quantitat total que hagi hagut de percebre, d’acord amb el contracte fins el dia de la resolució. Per procedir a la resolució del contracte, la Llei estableix un mecanisme que inicia el Notari davant el Registre de la Propietat.

Som advocats. Consulteu-nos sense compromís trucant al 972 426 004, o per correu electrònic adreçat a juridic@rm-assessors.cat