Durant tot aquest temps de pandèmia, les empreses han pogut patir molts contratemps. L’economia es va paralitzar a 14 de març durant diverses setmanes, i des de llavors no hem recuperat la normalitat.

Si us dediqueu a activitats que han hagut de suspendre la seva activitat, o que han sofert importants restriccions, us preguntareu si hi ha alguna via legal per intentar que el vostre contracte d’arrendament de local quedi renegociat o rebaixat.

Us detallem tot seguit les diferents vies per aconseguir una reducció de la renda:

Aplicació del principi “rebus sic stantibus”:

El concepte que pot ajudar-vos a negociar amb el vostre arrendador, es diu clàusula “rebus sic stantibus”,  i que pot traduir-se per “mentre siguin així les coses”. En definitiva, que quan vareu signar el seu contracte de lloguer, la situació en l’àmbit global era d’una manera, i ara aquesta situació ha canviat per complet.

Per a això, és necessari complir certs requisits:

• Una situació excepcional, com la pandèmia d’ara.
• Que hi hagi una desproporció entre les parts, i que aquesta desproporció sigui imprevisible.
• Que el contracte sigui de llarga durada.

Cal tenir en compte que aquesta clàusula mai ha estat recollida en cap llei, però sí que ha estat acceptada pels tribunals. Per tant, si heu sofert suspensions d’activitat, restriccions o una gran caiguda d’ingressos, convindria intentar negociar de bona fe amb el propietari, per aplicar la clàusula rebus sic stantibus, i rebaixar el lloguer. Si no hi ha acord amistós, es pot reclamar davant els tribunals.

Aplicació del Decret Llei 34/2020 de la Generalitat de Catalunya

En el DOG del 22 d’octubre es va publicar el Decret llei 34/2020, del 20 d’octubre. S’aplica a les empreses domiciliades a Catalunya i el procediment a seguir es el següent:

• Requerir a la part arrendadora per burofax o similar, demanant una modificació raonable de la renda i del contracte.
• Si no existeix acord, i existeix suspensió d’activitat, la renda s’ha de reduir al 50%.
• Si hi ha restricció i no suspensió, la renda s’ha de reduir en una proporció igual a la meitat de la pèrdua de l’aprofitament de l’immoble (fet molt determinable en el cas de la restauració, ja que existeix limitació horària i d’aforament).
• Si a més la suspensió dura més de tres mesos, l’arrendatari pot rescindir el contracte sense haver d’indemnitzar.

Aplicació del Reial decret llei del govern estatal 35/2020, del 22 de desembre, que afecta a locals del sector de l’hostaleria, turisme i comerç.

En el BOE del dia 23 de desembre, s’ha publicat el Reial decret llei 35/2020, de 22 de desembre (amb entrada en vigor el dia 24 de desembre), pel qual s’aprova un pla de xoc per a l’hostaleria i el comerç de tot l’Estat, dos dels sectors més afectats per la crisi sanitària de la COVID-19. La mesura estrella de la reforma inclou una rebaixa del 50% del lloguer sobre els locals que pertanyin a una empresa o entitat pública o a grans propietaris (amb més de 10 immobles, exclosos garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m²). Quedaran excloses altres despeses derivades de serveis de manteniment o d’un altre tipus, i dels quals l’arrendatari se’n beneficia. Resumim els trets principals:

Arrendaments de locals de negoci propietat de grans tenidors (titular de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m²) o d’entitats públiques

1. En absència d’un acord entre les parts, l’arrendatari podrà reclamar una de les següents alternatives:

a) Una reducció del 50 per cent de la renda durant el temps que duri l’estat d’alarma i es podrà estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos.

b) Una moratòria en el pagament de la renda que s’aplicarà durant el període de temps que duri l’estat d’alarma i es podrà estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos. Aquesta renda s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda a la fi del termini assenyalat en l’apartat 3. El pagament ajornat de les rendes es podrà realitzar durant un període de dos anys a comptar des de la finalització de la moratòria, i sempre dins del termini al llarg del qual continuï la vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues, i repartint els imports ajornats de manera proporcional al llarg del període.

2. En els casos en els quals en el contracte d’arrendament estigui previst el pagament, a més de la renda, d’altres despeses derivades de serveis de manteniment o d’un altre tipus, aquestes despeses quedaran excloses de les mesures previstes en l’apartat anterior.

3. L’arrendador comunicarà expressament la seva decisió a l’arrendatari, en el termini màxim de set dies hàbils, des que l’arrendatari li hagi formulat la seva sol·licitud per un mitjà fefaent. A partir de la següent mensualitat a la fi d’aquest termini, s’aplicarà automàticament la mesura triada per l’arrendador d’entre les descrites en els apartats a) i b), o, a falta de comunicació expressa en termini, la sol·licitada per l’arrendatari.

4. En cas que les parts haguessin arribat a un acord sobre la reducció de la renda o la moratòria del seu pagament que afectés únicament una part del període comprès per l’estat d’alarma així com un màxim de quatre mesos posteriors, la mesura s’aplicarà únicament per a la part del període no afectada per l’acord de les parts.

El disposat no resultarà d’aplicació quan l’arrendador es trobi en concurs de creditors o insolvència.

Altres arrendaments de locals de negoci:

1. L’arrendatari podrà sol·licitar de l’arrendador, abans del 31 de gener de 2021, l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que l’ajornament o la rebaixa de la renda no s’hagués acordat per totes dues parts amb caràcter voluntari.

2. Exclusivament en el marc de l’acord al qual es refereix l’apartat anterior, les parts podran disposar lliurement de la fiança prevista en l’article 36 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, que podrà servir per al pagament total o parcial d’alguna o algunes mensualitats de la renda arrendatària. En cas que se’n disposi totalment o parcial, l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la subscripció de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini fos inferior a un any.

Requisits que han de reunir els arrendataris:

Els autònoms havien d’estar afiliats i en alta en el RETA en el moment de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre. Les empreses en aquell moment no havien de tenir més de 50 treballadors, el seu volum de negoci no podia ser de més de 8 milions d’euros i el valor dels seus actius no podia superar els 4 milions d’euros.

La seva activitat havia d’haver quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor del Reial decret 926/2020, de 25 d’octubre, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara del referit reial decret. En el cas que la seva activitat no s’hagués vist directament suspesa, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior al que se sol·licita l’ajornament o reducció de la renda en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre al qual pertany aquest mes referit a l’any anterior.

Com s’han d’acreditar els requisits?:

La reducció d’activitat s’acreditarà inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable en la qual, sobre la base de la informació comptable i d’ingressos i despeses, es faci constar la reducció de la facturació mensual en, almenys, un 75 per cent, en relació amb la facturació mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior. En tot cas, quan l’arrendador el requereixi, l’arrendatari haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador per acreditar la reducció de l’activitat.

La suspensió d’activitat, s’acreditarà mitjançant un certificat expedit per l’Agència Estatal de l’Administració Tributària o per l’entitat competent per tramitar el cessament d’activitat extraordinari regulat en l’article 17 del Reial decret llei 8/2020, de 17 de març, de mesures urgents extraordinàries per fer front a l’impacte econòmic i social de la COVID-19, en el seu cas, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat.

Mes informació: Vegeu: pla de reforç a l’hostaleria, el comerç i el turisme (PDF)

Som Advocats. Consulteu-nos sense compromís trucant al 972 208 257, o per correu electrònic adreçat a info@rm-assessors.cat.