S’ha publicat en el BOE del 25 de maig la llei estatal 12/2023 “por el derecho a la vivienda” que modifica substancialment les normes del lloguer d’habitatges. La Llei entra en vigor el 26 de maig amb algunes excepcions que senyalarem. Destaquem el següent que hem extret del comentaris que han fet els serveis jurídics del Col·legi d’Administradors de Finques de Girona:
Modificació del concepte “gran tenidor” d’immobles
- Fins ara es considerava “gran tenidor” la persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2.
- A partir d’ara les comunitats autònomes podran considerar “gran tenidor” el propietari de 5 o més immobles urbans d’ús residencial que estiguin situats en el mateix entorn de mercat residencial tensionat
Establiment de dues pròrrogues extraordinàries del contracte de lloguer d’habitatge habitual
- Pròrroga extraordinària de fins a un any: Si l’arrendatari tingués la consideració de persona vulnerable, un cop finalitzada la durada del contracte i les seves pròrrogues, podrà demanar a l’arrendador una pròrroga extraordinària del contracte de fins a un any. Si l’arrendador fos un “gran tenidor” vindrà obligat acceptar-la llevat acord de les dues parts per fer un nou contracte.
- Pròrroga extraordinària de fins a tres anys: Si l’habitatge estigues situat en una zona de mercat residencial tensionat, un cop finalitzada la durada del contracte i les seves pròrrogues l’arrendatari podrà demanar a l’arrendador una pròrroga extraordinària del contracte de fins a tres anys. Aquesta pròrroga serà obligatòria per l’arrendador excepte en el cas que les dues parts arribin a un altre acord o que l’arrendador acrediti que necessita l’habitatge pel seu propi ús o pels seus familiars propers.
El pagament de la renda mensual del lloguer es farà per mitjans electrònics
Serà obligat fer el pagament per mitjans electrònics, No obstant el pagament es podrà continuar fent en la forma tradicional quan una de les parts ho demani per no tenir compte bancari o no tenir accés a mitjans electrònics de pagament.
Depeses de formalització i gestió del contracte d’arrendament són a càrrec de l’arrendador
Tant si l’arrendador es persona física com persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte d’arrendament hauran d’anar a càrrec de l’arrendador.
Limitació de l’augment de renda en zones de mercat residencial tens
- Contractes anteriors al 26 de maig de 2023: Es seguiran regint per les normes anteriors excepte acord entre les parts.
- Nous contractes de data posterior al 25 de maig quan el titular NO sigui un gran tenidor:
- Habitatges que hagin estat arrendats durant els darrers 5 anys: El preu del lloguer no podrà superar la última renda vigent un cop aplicada l’actualització anual de la renda i no es podrà repercutir noves despeses a l’arrendatari que no estiguessin incloses en el contracte anterior.
- Habitatges que NO hagin estat arrendats durant els darrers 5 anys: El preu del lloguer no podrà superar el que resulti d’aplicar el sistema d’índex de preus de referència.
- Nous contractes de data posterior al 25 de maig quan el titular SIGUI un gran tenidor:
- Habitatges que hagin estat arrendats durant els darrers 5 anys: El preu del lloguer no podrà superar la última renda vigent un cop aplicada l’actualització anual de la renda i no es podrà repercutir noves despeses a l’arrendatari que no estiguessin incloses en el contracte anterior. Tampoc podrà superar l’índex de preus de referència.
- Habitatges que NO hagin estat arrendats durant els darrers 5 anys: El preu del lloguer no podrà superar el que resulti l’índex de preus de referència.
- Índex de preus de referència: La llei que estem comentat es estatal i l’administració de l’Estat disposarà d’un termini de 18 mesos per crear el nou índex de preus de referència del lloguer que hauran de regir en les zones tenses, però cal tenir en compte que Catalunya ja disposa d’un sistema propi d’índex de preus de referència.
Informació mínima a facilitar obligatòriament a l’arrendatari en les operacions d’arrendament d’habitatges:
- Sobre protecció arquitectònica oficial, si fos el cas.
- Sobre la detecció d’amiant o altres substancies perilloses per la salut, si fos el cas.
- Import de l’última renda i del preu de referència, quan l’habitatge estigui situat en una zona de mercat residencial tens.
- Qualsevol altra informació rellevant de caràcter territorial, urbanístic, físic – tècnic, de protecció patrimonial o administrativa.
Limitacions als preus dels lloguers d’habitatges per contenir-ne l’augment dels arrendaments vigents:
- Revisions de renda que correspongui fins el 31.12.2023: S’aplicarà l’Índex de Garantia i Competitivitat, que no podrà superar el 2%.
- Revisions de renda que correspongui el 2024; Màxim 3%.
- A partir del 2025: S’aplicarà un nou índex que substituirà l’IPC.
Reduccions fiscals en l’Impost de la Renda de les Persones Físiques:
- Reducció del 90% de la renda neta: Habitatges situat en zona de mercat residencial tens, quan es formalitzi un nou contracte amb una rebaixa de més del 5% sobre la renda anterior.
- Reducció del 70% de la renda neta: Nous contractes en zones de mercat residencial tens i en favor de llogaters d’entre 18 i 35 anys.
- Reducció del 60% de la renda neta: Quan s’hagi efectuat obres de rehabilitació en els dos anys anteriors a la data de l’arrendament.
- Reducció del 50% en altres casos: Fins el 31.122023 aquesta reducció amb caràcter general es del 60%.
Altres modificacions:
- Els ajuntaments podran aplicar recàrrecs en l’IBI a immobles desocupats i establir tipus diferenciats segons els usos.
- La Generalitat podrà declarar zones de mercat residencial si la repercussió de la càrrega de l’habitatge supera el 30% de la renda mitjana de les llars o si l’increment de preu de compra o lloguer en la zona s’hagués increment en els darrers 5 anys, almenys per sobre l’IPC de Catalunya.
Entrada en vigor:
- Reduccions fiscals: Exercicis iniciat a partir de l’1 de gener de 2024.
- Mesures que afectin a la zones de mercat residencial tensionat: Caldrà esperar a que la Generalitat declari quines seran aquestes zones i, entre tant:
- L’inquilí, encara no podrà sol·licitar les pròrrogues extraordinàries.
- Només es considerarà gran tenidor la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges i trasters, o una superfície construïda de més de 1.500 m2.
- No estarà limitada, en cap cas, la renda inicial del contracte de lloguer d’habitatge.
- Les parts encara podran pactar, en tots els casos, que les despeses generals per a l’adequat sosteniment de l’immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d’individualització i que corresponguin a l’habitatge arrendat o als seus accessoris, siguin a càrrec de l’arrendatari.
- Resta de mesures: 26 de maig de 2023.
