La Llei d’Arrendaments Urbans, 29/1994, regula els arrendaments d’habitatges i els arrendaments de locals. Pel que fa als arrendaments d’habitatges la Llei determina quines son les conseqüències de la resolució anticipada del contracte per part de l’arrendatari, però en el cas dels arrendaments de locals de negoci el que preveu la Llei es que s’haurà d’estar al que haguessin acordat arrendador i arrendatari en el moment de fer el contracte d’arrendament.

Uns dels problemes en l’aplicació de la Llei s’originava quan en un arrendament de local de negoci les parts no havien previst les conseqüències de la resolució anticipada o quan, tot hi haver-les previst, la clàusula esdevenia nul·la per que la seva redacció era confosa i no s’entenia el que les parts volien dir, o per qualsevol altra causa. En tots aquest casos els tribunals venien aplicant, per analogia, la mateixa solució que la Llei d’Arrendaments Urbans havia previst per l’arrendament d’habitatges en que es permet que una vegada transcorreguts sis mesos de contracte l’arrendatari el pugui resoldre en qualsevol moment avisant l’arrendador amb trenta dies d’antelació.

No obstant això, aquest criteri sembla haver canviat arran de la Sentència de la Sala Civil del Tribunal Suprem de 3 d’octubre 2017 en la que el Tribunal ha declarat que en cas de resolució anticipada del contracte d’arrendament de local de negoci s’haurà d’estar al que les parts haguessin pactat, i que si no varen pactar res s’haurà de complir íntegrament el termini previst en el contracte sense que valgui aplicar per analogia el previst per l’arrendament d’habitatges i seguidament dona una classificació dels supòsits que es poden produir.:

• En el cas que en el contracte hi consta que la part arrendatària pot rescindir el contracte abans del seu venciment pagant a l’arrendador una quantitat en concepte de penalització: En aquest el jutjat podria acordar una reducció de penalització si considerés que en cas contrari l’arrendador s’enriquiria injustament.

• En el cas que en el contracte no hi constés la facultat que la part arrendatària pugui resoldre el contracte anticipadament i no obstant, això, reclamés la seva finalització anticipada:
  • En cas que la part arrendadora s’hi oposés i exigís el compliment del contracte, el jutjat hauria d’obligar l’arrendatari a pagar totes les rendes fins a la finalització del contracte.
  • En cas que la part arrendadora s’avingués a extingir anticipadament el contracte però exigís una indemnització pels danys i perjudicis soferts, l’arrendadora hauria d’acreditar quin perjudici econòmic li ocasiona la resolució anticipada del contracte (lucre cessant) i el jutjat podrà reduir (moderar) la indemnització si considerés que no està prou justificada la quantitat reclamada.
    

Per tant, en el cas d’arrendaments de locals de negoci, davant un eventual desistiment unilateral de l’arrendatari, haurem d’analitzar detingudament la redacció del contracte per saber en quin supòsit ens trobem, donat que les conseqüències són molt diferents en un i altre cas.

Som advocats. Consulteu-nos sense compromís trucant al 972 426 004 o per correu electrònic adreçat a juridic@rm-assessors.cat.